中国工商银行


中国工商银行个人住房担保贷款管理试行办法
1996年2月1日，中国工商银行

第一章 总则
第一条 为加强个人住房保证贷款管理，维护借贷双方合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则（试行）》及有关金融和房改法规政策的规定，制订本办法。
第二条 个人住房担保贷款（以下简称贷款）是借款人购建修住房时以借款人或第三人（作为保证人）能自主支配的财产作为抵押物或质物的一种贷款方式，借款人到期不能归还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物作为补偿。
第三条 办理贷款必须遵守国家法律，遵守国家的房改政策和银行的有关信贷规章、制度、原则，在平等协商的基础上签订住房抵押贷款合同。

第二章 贷款的对象和条件
第四条 贷款对象。具有完全民事行为能力的个人。
第五条 贷款条件。借款申请人必须具备以下条件：
一、具有城镇常住户口或合法的居留身份；
二、具有固定的职业和稳定的收入；
三、信用良好，具有偿还贷款本息的能力；
四、有贷款人认可的资产作为抵押，并有足够代偿能力的单位或个人作为归还贷款本息的保证人；
五、对个人发放用于购买自住住房的贷款，借款人的住房购买价格基本符合贷款行或其委托的房地产估价师评估价值；
六、对个人发放用于修建自住住房的贷款，要求借款人已取得所修建住房的土地使用权，且土地使用权终止时间不早于贷款合同终止时间；贷款项目已经取得当地建设行政部门和城市规划部门的批准；
七、在中国工商银行开立有住房存款户（如在中国工商银行开立有住房公积金专户，公积金存款可与住房储蓄存款余额合并计算，但需持有公积金管理部门的批准文件），存款余额至少占购买住房价格或修建住房投资额的30％，存款期必须在半年以上，并以此作为购房首期付款或先于银行贷款投入修建住房；
八、贷款人规定的其他条件。
第六条 借款人应向贷款人提供下列资料：
一、具有法律效力的借款人身份证明（如：身份证、户口本、合法的居留证件及其他有效身份证明）；
二、有关部门出具的借款人家庭稳定经济收入的证明；
三、符合政策法规规定的购、建、修住房合同意向书、协议或其他批准文件；
四、抵押物或质物清单、权属证明、估价报告、保险单和有处分权人同意抵押或质押的证明；
五、还款保证人的资格证明材料；
六、贷款人要求提供的其他证明文件或材料。

第三章 财产抵押、质押和第三方担保
第七条 下列财产可作为住房贷款的抵押物或质物：
一、借款人有权自主支配的房产和其他地上定着物；
系共同享有住房的，在取得共有人同意证明后，可按借款人所有产权的份额设定抵押；购买现房的，可凭所购房产的产权证书和保险单设定抵押权；
购买期房的，可凭购房合同设定抵押权。
二、贷款人认可的属于借款人或担保人所有的各种有价证券（包括定期存单）及其他财产。
第八条 下列财产不能作为抵押物或质物：
一、土地所有权；
二、所有权、使用权不明或者有争议的财产；
三、不能强制执行或处理的；
四、已经设定抵押的；
五、被依法查封、扣押监管或者采取其他保全措施或强制措施的；
六、依法不得抵押或质押的其他财产。
第九条 以房地产作抵押的，抵押人和抵押权人必须签订书面抵押合同，并于放款前向当地房地产管理部门办理抵押登记手续；采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同。贷款行认为要公证的，借款人应到公证机关办理公证手续。公证及登记费由借款方负担。
第十条 抵押合同应当包括以下内容：（1）被担保的主债权种类、数额；（2）债务人履行债务的期限；（3）抵押物的名称、数量、质量状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；（4）抵押担保的范围；（5）借贷双方认为需要约定的其他事项。
质押合同应当包括以下内容：（1）被担保的主债权种类、数额；（2）债务人履行债务的期限；（3）质物的名称、数量、质量、状况；（4）质物担保的范围；（5）质物移交的时间；（6）借贷双方认为需要约定的其他事项。
第十一条 用于抵押的房地产，其抵押物价值的确认，可由贷款人或其认可的房地产估价机构进行评估，并经抵押权人确认。评估费用由借款人负担。
第十二条 以房产作为抵押的，借款人需在借款合同签订前到保险公司按指定的险种办理或由贷款人代办有关保险手续；投保金额不得低于借款的全部本息；投保期至少要长于借款期半年；保险单不得有任何有损贷款人权益的限制性条款；保险所需一切费用由借款人负担；抵押期内，保险单由贷款人保管。
第十三条 作为抵押物的房地产，其房产证、单据由贷款人保管。借款人对设定抵押的房地产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款人的监督、检查。
第十四条 贷款人对自己保管的质物，应专项保管，不得动用，如造成损坏、遗失，由贷款人承担责任并赔偿损失。
第十五条 以有价证券作质押的，在质押期内，有价证券到期时，可选择以下处理方式：
一、借款人与贷款人共同兑现，并偿还贷款或转换为储蓄存单继续用于质押；
二、借款人用贷款人认可的等额有价证券调换到期证券。
第十六条 抵押或质押期间，未经贷款人同意，借款人不得将抵押物转移、拆迁、出租、变卖、馈赠；用有价证券进行质押的，出质人不得以任何理由挂失。
第十七条 抵押或质押双方应正式签订抵押合同或质押合同，并详细开列抵押物或质物清单，抵押合同自登记之日起生效，质押合同自质物移交于质权人占有时生效，至借款人还清全部贷款本息时解除。抵押或质押解除后，贷款人将抵押物或质物归还借款人。
第十八条 个人住房担保贷款在借款人提供抵押或质押担保基础上，必须由贷款人认可的第三方提供不可撤销的全额有效担保。
保证人是法人的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力且在中国工商银行开户，一般情况下担保人应为借款人所在单位；
保证人为自然人的，应当有固定经济来源，具有足够代偿能力，并且必须在贷款行存有一定数额的保证金。
第十九条 保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同，保证合同应当包括以下内容：（1）被保证的主债权种类、数额；（2）债务人履行债务的期限；（3）保证的方式；（4）保证担保的范围；（5）保证的期间；（6）双方认为需要约定的其他事项。
第二十条 保证期限为贷款合同履行完毕之日起两年。
第二十一条 保证人发生变更的，必须按照规定办理变更担保手续；未经贷款人认可，原保证继续有效。

第四章 借款合同的签订与履行
第二十二条 贷款由借款人提出借款申请，经贷款人审查同意后，签订借款合同。
第二十三条 借款合同应当约定贷款种类、贷款用途、金额、利率、还款期限、还款方式、违约责任和双方认为需要约定的其他事项。
借贷双方应将借款合同与抵押合同或质押合同合并，签订抵押借款合同或质押借款合同，但合同内容除本条的上款内容之外，还应涵盖第十条的内容。
第二十四条 借款合同及有关材料，贷款人认为有必要的，应经公证机关对其真实性和合法性进行公证，公证费用由借款人负担。借款人违约时，贷款人可以申请公证机关会同人民法院强制执行借款人的抵押物或质物。
第二十五条 贷款只能用于购建修自住住房，不得挪作他用。
第二十六条 以房地产作为抵押物的，贷款金额不得高于抵押物现值的70％；以定期储蓄存单作为质物的，按照《个人定期储蓄存单小额抵押贷款办法》（银发〔1994〕316号）的规定办理；以其他有价证券作为质物的，比照定期储蓄存单办理。
第二十七条 贷款期限为一至十年。
第二十八条 贷款利率按照中国人民银行的有关规定执行。
第二十九条 借款人需按合同规定的还款方式与期限偿还贷款本息。
第三十条 归还本息的方法有二种方式，由各行根据当地情况选定或借贷双方商定：
1．月均还款法。贷款期限内每月以相等的偿还额足额归还贷款本金和利息。
2．累进还款法。贷款期限内，逐年或每隔几年递增偿还额，但每年或某几年内各月均以相等的偿还额足额归还贷款本金和利息。
第三十一条 借款期内，借款人未按合同规定的时间偿还贷款本息，在接到贷款人发出的催交通知书后，必须立即补付欠交的贷款本息及逾期罚金。按规定加罚逾期罚息。

第五章 借款合同的变更和解除
第三十二条 借款合同依法需要变更和解除的，必须经借贷双方协商同意。协商未达成之前，原借款合同继续有效。
第三十三条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人或保证人继续履行借款人所签订的借款合同。
第三十四条 借款人的保证人系法人的，在其法人发生合并、分立或破产时，借款人应变更担保人并重新办理担保手续。
第三十五条 借款人按合同规定归还全部贷款本息后（含提前归还贷款本息），抵押物或质物返还借款人，借款合同随即终止。

第六章 责任和抵押物的处理
第三十六条 凡属下列行为之一的，借款人要承担相应责任：
一、借款人不能如约归还贷款本息；
二、借款人向贷款人提供虚假文件和资料，已经或可能造成贷款损失的；
三、借款人未经贷款人同意，擅自改变贷款用途，挪用贷款的；
四、借款人未经贷款人同意，将设定抵押权的财产和权益拆迁、出租、出售、转让、馈赠或再抵押的；
五、借款人抽逃、隐匿、私分、违法出让、不合理低价变卖财产，影响贷款人贷款安全的；
六、借款人使用贷款从事违反国家政策、法律活动的；
七、在同一贷款人的两个以上（含两个）分支机构取得贷款的；
八、借款人影响贷款人权益的其他行为。
第三十七条 凡属下列情况之一者，贷款人有权处理抵押物或质物：
一、借款人有本办法三十六条情形中行为之一的；
二、借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人；或其法定继承人或受遗赠人拒绝履行借款合同的。
第三十八条 处分抵押物或质物其价款不足以偿还贷款本息和费用的，贷款行有权向保证人追索应偿还部分；处分抵押物或质物其价款超过应偿还部分，应退还借款人。
第三十九条 借款人违反合同规定挪用贷款，贷款人有权提前收回部分或全部贷款，返还相应价值的抵押物或质物，并按规定加收罚息。
第四十条 借款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可向合同管理机关申请调解或仲裁，也可向人民法院起诉。

第七章 附则
第四十一条 各省、直辖市、自治区、计划单列市分行可根据本办法拟定实施细则，并报总行房地产信贷部备案。
第四十二条 本办法由中国工商银行制订、解释、修改。
第四十三条 本办法自公布之日起施行。


劳动关系到底谁说了算
——劳动合同法草案系列点评之二

杨杰

歌手到酒吧唱歌，酒吧按次付费，歌手和酒吧之间是否建立劳动关系？
病人住院雇了护工，护工要服从医院管理，护工是否与医院建立劳动关系？
自由撰稿人给报社写稿，自由撰稿人和报社是否建立劳动关系？
企业与个人既是劳动法中劳动关系的主体之一，同时也可以成为民商事法律关系的主体，企业与个人之间可能产生劳动关系，也可能产生民事关系。劳动法规调整的是企业和员工之间的劳动关系，保护的是与企业形成劳动关系的劳动者的利益，对与企业之间未形成劳动关系的个人不予保护。当前企业与个人之间常常因为是否存在劳动关系而发生争议，迫切需要法律予以规范解决。对此，《中华人民共和国劳动合同法（草案）》规定“劳动关系，是指用人单位招用劳动者为其成员，劳动者在用人单位的管理下提供有报酬的劳动而产生的权利义务关系”，“用人单位和劳动者对是否存在劳动关系有不同理解的，除有相反证明的以外，以有利于劳动者的理解为准”。
如果单位和个人就双方之间是否存在劳动关系发生争议，那么这种争议中一般不会有合同等确实可信的证据予以证明。此时按照新的规定，本文开头那些问题就易于处理了，即如果个人认为与单位存在劳动关系，劳动仲裁和人民法院就可以确认存在劳动关系，个人认为不存在劳动关系，劳动仲裁和人民法院就可以确认不存在劳动关系。草案针对此类争议，作出了最有利于劳动者的规定—— “劳动关系由劳动者说了算”。由于草案同时规定了事实劳动关系视为无固定期限劳动合同，所以歌手和酒吧之间、护工与医院之间、自由撰稿人与报社之间以及其他类似主体间会被认为存在了无固定期限劳动合同。不过这真的有利于劳动者吗？
企业面对草案这种规定会作出一个最简单的选择：不再使用个人服务。中国千百万的自由职业者将不再会从企业得到任何收入，只能重新就业，社会就业压力进一步加重。
但即使企业不再使用个人服务，仍然会面临巨大风险。如果企业和个人从未发生过任何关系，那么企业也不可能有任何证据证明与该个人之间有何种关系。按草案规定理解，任何个人都可以声称自己是某企业的员工且不用提供证据，而该企业由于无法提供证据则需要雇佣所有声称是该企业员工的个人并且视为无固定期限劳动合同。如此巨大的、无成本的利益会诱惑着任何无工作或对现有工作不满的个人去声称自己与某个优秀的企业存在事实劳动关系。这意味着中国的优秀企业必须时刻准备着雇佣一批从未计划雇佣但不得不雇佣到退休的员工，这对企业的员工招聘管理体系会造成摧毁性的打击，没有哪个企业能够承受如此巨大的用工风险。
另一方面，一个已经为企业工作了多年的员工也许仍然还要年年反复签合同，仍然还要面对失业的风险，但一个与企业没什么关系的人却被认为存在无固定期限劳动合同，这些员工会觉得公平吗？此时企业由于增加了一批无固定期限劳动合同的员工，不得不裁减一批为企业工作了多年但签有固定期限合同的员工，这些员工会觉得公平吗？一个原本效益很好的企业由于突然增加了大批从未使用过的、被认为存在无固定期限劳动合同的员工导致效益下滑乃至破产，这对企业、对员工公平吗？
现有草案对劳动关系仅有简单的定义，无法体现劳动关系区别于其他法律关系的特征，有必要对劳动关系的认定标准予以明确的界定。但草案对如此重要的问题采取了简单化处理，规定劳动关系的认定以有利于劳动者的理解为准，把劳动关系的认定的客观实际标准混淆为个人的主观单方理解，片面强调了单位的举证责任，忽视了个人的举证责任；片面强调了单位不能举证时的责任承担，没有考虑单位和个人均无法举证时的责任分配。
草案充分体现了立法者保护劳动者利益的良好初衷，但忽视了可能带来的灾难性后果。劳动关系是否存在不应是某一方说了算的简单判断，而应该从实际出发，实事求是，以事实为依据，以法律为准绳。劳动合同立法有必要对劳动关系予以明确规范的定义，给出可以判断的客观外部标准，切实保护劳动者的利益。


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