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关于实施国务院推进科技体制改革两个规定的若干办法

时间:2024-07-06 10:44:55 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9396
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关于实施国务院推进科技体制改革两个规定的若干办法

天津市政府


关于实施国务院推进科技体制改革两个规定的若干办法
天津市政府




各区、县人民政府,各委、局,各直属单位:
为了贯彻《国务院关于进一步推进科技体制改革的若干规定》(国发〔1987〕6号)和《国务院关于推进科研设计单位进入大中型工业企业的规定》(国发〔1987〕8号),推动我市科技体制改革深入进行,促进科技与经济结合,搞活科研单位和调动科技人员的积极性,结合
我市实际情况,制定如下实施办法:

进一步推行科研单位拨款制度的改革。
(一)区别不同类型的科研单位,采取不同方法,提出不同要求。
1.主要从事技术开发工作的科研单位,国家拨给的科学事业费在“七五”期间逐年减少,直至完全或基本停拨。其中离退休人员的离退休金仍由科学事业费开支,不在核减范围内。削减事业费的比例一般每年不得低于核定基数的20%。实行削减事业费的科研单位,不再同时执行津
财事字〔1985〕65号文中关于纯收入上缴主管部门50%的规定。
2.从事医药卫生、劳动保护、计划生育、灾害防治、环境科学等社会公益事业的科研单位和从事情报、标准、计量、观测等技术基础工作的单位及农业科研单位,其科研事业费原则上仍由国家拨给,实行包干管理。这些单位在完成国家规定的任务外,还能取得合理收入的,其纯收入
不超过本单位当年包干事业费10%的,全部留给本单位;超过部分,一半用以冲抵下一年度的事业费拨款,一半留给本单位,单位留用部分分别用作发展基金、福利基金、奖励基金和所长基金。上述单位有条件的,经有关部门审查批准,也可以选择逐年削减事业费的改革办法,并享受相
应的待遇。
3.同时从事上述两种类型的研究工作,难于按主次划分类型,但可以分别核算的科研单位,经市科委和市财政局批准,其拨款制度可以分别同时按上述第1、2两项办法进行改革。
4.主要从事技术开发工作的科研所,其承担面向全国、全市和行业服务的技术基础工作所需的事业费,经市人民政府有关部门核定后,从主管部门所得的抵减的科研事业费中拨给。
(二)科研单位实行拨款制度改革后的有关财务管理办法。
1.科研单位实行拨款制度改革后,属于市财政局(含各财税管理处,下同)拨款的事业费,仍由市财政局按核定的事业费预算指标拨给市科委(或主管局),市科委(或主管局)除按议定的比例拔给改革的单位外,逐年削减部分自一九八七年起实行全市集中管理,作为市级科研发展
基金(一九八七年以前批准的改革试点单位,其削减的经费从一九八八年一月份起纳入市科委集中管理)。此项基金逐步试行有偿使用,主要用于改善科研单位的科研条件和科研项目的贴息贷款及流动资金的拆借。具体分配与管理办法,由市科委会同市财政局拟定。
2.科研单位纳税后留用的纯收入,用于建立本单位的科研发展基金、集体福利基金、职工奖励基金和所长基金。其中,科研发展基金的比例一般不得低于50%,集体福利基金的比例一般不得高于20%,职工奖励基金的比例一般不得高于25%,所长基金的比例占5%。各项基金
的使用由财务部门负责监督执行。
3.所长基金主要用于奖励有突出贡献的职工和从事科研、经营、开展技术服务必须开支的费用。
4.科研单位发放奖金免税限额与科研事业费减拔幅度挂钩,按财政部、国家科委联合下发的(87)财税字第012号文件执行;工资改革后自费增资部分可从经济收入中列支。对社会公益事业类型的科研单位,应比照上述文件的分档原则,依其将收入冲抵事业费的比例,确定发放
奖金的免税限额。
5.为便于试行多种形式的承包经营责任制,科研单位可根据条件实行分级核算或划小核算单位;对技术性收入和生产性收入要分别建立帐目,严格管理,搞好核算。
6.科研单位可比照企业试行固定资产折旧制度,并有权按照国家有关规定处理除国家投资的大型、精密仪器设备以外的多余设备物资。努力提高大型、精密仪器设备的使用率,开展对外服务或租赁业务,所得收入的大部分应用于本单位固定资产的更新。
(三)经批准实行拔款制度改革的科研单位,其事业单位性质保持不变,并可享受如下优惠政策:
1.开发新产品一律按《市人民政府批转市经委、市科委、市财政局制定的〈关于扶植新产品、新技术的若干规定〉》(津政发〔1985〕133号)享受优惠。中试产品获得的利润,在规定的中试期间内免征所得税。
2.各科研单位都要优先保证承接国家科研任务。根据合同承担的国家纵向科研课题(含市级下达的科研计划项目)按规定全面完成研制任务并经组织鉴定验收后,如在研制过程中有效地使用经费,节约了资金,可从经费结余中提取5至10%,纳入单位奖励基金,奖励科技人员。
3.设备更新改造和基建贷款的还款,按企业有关规定办理,但不得用财政拔款还贷。
4.优先使用市科技发展基金和科技贷款。
5.对作出突出贡献的人员可以实行晋升工资奖励,每年晋级比例一般为1%,达到经济自立的单位可按不超过3%掌握。晋级工资纳入工资总额。

大力促进各种形式科研与生产的联合,积极推进以技术开发为主的独立科研单位进入大中型企业或企业集团。
(四)科研与生产联合应紧紧围绕天津经济发展的战略目标和向开放型、外向型、轻加工型发展的要求,重点放在以发展我市有优势、有条件开发的新技术和拳头产品为目标的联合上。鼓励科研单位与企业在联合的基础上实行更加紧密的联合,进而做到科研生产一体化。要认真贯彻《
天津市人民政府关于进一步推动横向经济联合的试行办法》(津政发〔1986〕120号),对以项目形式长期进行合作的科研与生产的联合,经市科委审核批准,也可比照紧密型的联合,按上述文件第十四条规定,提取新技术、新产品开发基金。
(五)国务院文件明确提出国务院各部门要把科研机构逐步下放到企业集团、行业和中心城市。因此,凡与我市经济建设有密切联系,并具有一定科研开发能力的科研设计单位与大专院校,市科委、市经委、市体改办及有关部门应按照有关规定,鼓励他们在本市积极发展各种形式的横
向联合并认真协助做好协调工作。对实行联合开发新技术、新产品可优先立项、优先批准、优先贷款。同时也积极鼓励本市企业与中国科学院及其他设在外地的科研设计单位实行联合开发或合作生产,并给予相应的优惠。
(六)大中型企业或企业集团都必须有起作用、靠得住的与本身发展需要相适应的技术开发机构。目前大中型企业没有技术开发机构的,可以吸收现有的独立科研单位参加;不完善的要抓紧充实完善。今后,新组建的企业集团,没有技术开发机构又不吸收独立科研单位参加的,不予批
准。
(七)以技术开发为主的独立科研单位,特别是从事产品开发的科研单位,应逐步进入企业、企业集团或与其实行紧密结合。
(八)进入大中型企业或企业集团的科研单位,保持原有待遇和法人地位。
1.进入企业后的科研单位,可以保持相对的独立性,享有一定的自主权,可继续实行独立经济核算,继续承担国家或部门委托的科研设计任务和行业技术管理任务。在完成国家指令性计划和企业技术开发任务前提下,可以对外承担科研、设计和咨询任务,这部分收入的分配由企业和
科研设计单位商定。
2.企业或企业集团的技术引进、消化吸收工作,应以进入企业后的科研、设计单位为主进行,有关部门对其出国考察、学术交流、聘请国内外专家等应予以支持,提供方便。
3.进入企业的科研、设计单位,继续享受原税收优惠待遇,技术所得暂免征所得税。
4.进入企业或企业集团的科研、设计单位,其经费逐步由企业或企业集团负担。
5.科研、设计单位进入企业或企业集团后,其科研事业费以进入前一年为基数长期拔给原科研单位使用,不准挪作他用。
6.原已批准的基本建设项目继续保留,这些项目的固定资产投资渠道及拔款办法保持不变。
7.工资、奖金标准,可以按事业单位的标准执行,也可按企业的标准执行,原则上就高不就低,但只能执行一种标准。
(九)科研、设计单位进入大中型企业或企业集团后,可以把不适宜从事研究开发、设计工作的人员及多余的生产、后勤人员交由企业或企业集团统筹安排。同时可补充必要的科研人员,并允许流动。本着精简缩编的原则,科研单位的编制仍应严格控制。要防止不适用的人员调入。
(十)除进入企业或企业集团的科研单位外,其他技术开发科研单位也可采取多种形式面向经济建设。对行业发展影响较大的科研单位,可以成为行业的技术开发中心;有的可以面向中小、乡镇企业群体,成为其技术开发部门或区域技术开发和服务中心;有的可与设计、工程单位联合
,组成成套技术工程承包公司;有较大技术优势的科研单位,可以发展成为以科研单位为主体的科研先导型企业集团或科研生产型企业等。这些科研单位的研究开发经费,应主要依靠为企业和社会服务的收入与集资、贷款来解决。
(十一)在行政性工业公司改革过程中,本着自愿原则,应统筹考虑所属科研单位进入企业或企业集团问题。在没有确定合适的企业或企业集团进入之前,这类科研单位暂由主管局或指定机构管理,其事业费渠道保持不变。
(十二)大中型企业原有技术开发机构(厂办所),在企业内部也可实行经济独立核算,科技人员要相对稳定,让他们致力于技术开发工作,其奖金水平应与经济效益挂钩。
(十三)从事社会公益事业研究和技术基础工作的科研单位,也要面向经济,同企业开展多种形式的联合。鼓励这类科研单位面向社会,面向生产,同企业和各有关部门建立广泛的长期合作关系,直接为经济、社会发展和城市建设服务。

实行配套改革,增强科研单位活力,放活科技人员政策。
(十四)积极推行所长负责和任期目标责任制。科研单位的业务与行政管理工作由所长全权负责,副所长协助所长工作。所长由上级部门任免,副所长由所长提名,按规定程序报上级部门批准任免。所长可以任免本单位中层业务和行政干部,按国家规定有招聘、解聘和辞退职工的权力

实行所长负责制的同时,要实行所长任期目标责任制。由上级主管部门会同同级科技管理部门根据不同类型科研单位的特点,在审批所长负责制的同时,确定所长任期内的具体考核指标,包括:发展计划、科研成果、经济效益、人材培养、财务收入等,以及分年度考核指标。做到管理
者责、权、利的统一。凡全面完成任期责任目标,且做到事业费自立的研究所的所长、副所长,经主管局申报,市科委批准,可采取奖励或其他办法,使其个人收入高于全所职工平均收入的两倍至三倍,完不成的,酌情扣减。
(十五)允许、鼓励科技人员支持农村科学技术的发展。具体按《天津市鼓励科技人员合理流动促进农村科技进步有关政策的暂行规定》(津政发〔1987〕48号)执行。
(十六)有计划地试行科研机构所有权与经营管理权分离的改革,首先在人员和固定资产规模较小的技术开发和科研机构实行租赁、承包管理的试点。其他经营不好、效果很差的技术开发科研机构,也可进行租赁、承包管理试点。综合性科研院、科研所,应在改革中积极探索新的经营
管理模式,包括划分若干独立核算单位,或面向不同的行业、企业,或进入企业、企业集团,或由集体、个人承包。要保证承租人、承包人在遵守国家有关规定前提下,拥有充分的经营管理自主权,保证他们按照合同规定取得合法利益。
经工商行政管理部门批准,科研单位可以从事与其专业方向一致的生产经营活动,并照章纳税。
(十七)进一步开拓技术市场,加速成果转让,积极鼓励科研单位、大专院校等技术开发部门面向企业、面向社会,以多种形式转让科技成果和进行技术咨询服务,密切科技与生产的结合。加强对技术市场的宏观管理,完善技术合同登记管理制度,有计划地培训技术贸易人员,提高经
营业务水平,保证技术市场稳步健康发展。
(十八)鼓励和大力发展民办科研单位,经市、区(县)科委批准并由工商行政管理部门注册的各种民办科研单位,在开办初期,对科研和技术服务收入可免征营业税和所得税一年,免征的税款专项用于发展科研事业。

(十九)各级、各部门对科技体制改革要精心指导,做好深入细致的工作,通过实践逐步深化。各主管局对经济体制改革和科技体制改革要统筹规划,妥善安排。要抓好有关文件的学习,统一思想,提高认识。对所属科研单位的分类和开发型科研单位进入企业或企业集团的安排等改革
计划方案,要充分尊重各方的意愿,本着自愿互利的原则,经过充分酝酿,报市科委,由市科委会同有关部门进行审定。
(二十)本市各科研单位,应根据本“实施办法”的要求,积极探索各自适用的改革形式与办法,提出本单位的改革方案,经主管局审查,报市科委批准。以技术开发为主的科研单位在改革方案中,除执行《转发市科委、市体改办拟订的〈天津市科研单位科研管理体制改革试点方案〉
的通知》(津政办发〔1984〕76号)中六个考核指标外,还要明确达到经济自立的年限和逐年削减事业费的比例,以便财税部门核定发放奖金的免税限额。
(二十一)以上办法,中央驻津科研单位可以参照执行。
(二十二)本办法由天津市科学技术委员会负责解释。



1987年7月9日
刑事证据之解读

冯春明

[内容提要] 任何证据在证据环未产生之前,只是一种孤立存在的具有法律效果的证据体,无论其表现形式如何均不能单独用来证明案件事实的存在。证据环是使证据得以发挥证明作用的证据平台,是证据链的重要环节和重要组成部分。证据链是由证据环构成的证明案件全部事实的证据体系,是由大小不等的证据环组成的有机统一的整体,是法律体系中实体法与程序法相互融合的体现。证据链的形成,重构了案件的事实——法律真实。本文试从证据素材的产生及其与证据资料、证据环、证据链之间的关系为切入点,对刑事诉讼证据的形成予以解读。

刑事诉讼证据,是刑事诉讼活动的核心内容。对刑事诉讼证据产生过程的解读,可沉潜于错综复杂的案件深处,探寻既成案件事实的发端和轨迹,确信证据的证明能力和证明力。
案件事实是犯罪主体作用于犯罪客体、对象的结果,是犯罪主体认识因素与意志因素的客观反映,是刑事诉讼证据产生的根据。但由于案发时间的不可逆转性,犯罪的客观危害行为,伴随着犯罪活动的结束而结束,伴随着时间的消逝而消逝。为了诉讼活动的需要,司法工作人员按照证据规则和证明标准,依法发现、搜集、挖掘和固定与案件相关的痕迹、原始记录和人的记忆等相关资料,并辅之必要的科学技术鉴定,重新构建案件的事实——法律事实。这种事实既非原来发生的客观事实、又非单纯的主观产物;它是同时包含着主观性、客观性、合法性三种性质的法律意义上的事实。
本文拟将法律事实的构成要素分为证据素材、证据资料、证据环、证据链四部分加以认识。
证据素材是指一切源于案件事实的客观存在的信息材料。证据资料是指司法工作人员依法提取的具有法定外部形式的证据。证据环是指由司法人员依法搜集的具有法定形式的证据资料的有机组合,是司法人员依法打造的能够使证据得以发挥证明作用的证据平台。证据链是由证据环衔接而成的证明案件全部事实的证据体系。证据素材经司法人员依法搜集固定始成为具有法定形式的证据资料,证据资料通过证据环开始发挥证明作用,证据环则以证据链的形式重构案件的事实。证据链的产生过程,是客观事实向法律真实转化的过程。
一、证据素材与证据资料
证据素材包括实物材料、人的记忆映像和音像资料,它是案件事实的客观反映,是刑事诉讼证据形成的物质基础。证据素材经司法人员依法提取固定形成具有法定外部形式的证据资料。
实物材料是指随着犯罪活动的发生而产生的、以客观存在的物体作为案件事实表现形式的实物。实物材料是伴随着案件的发生、发展的过程而遗留下来的,不依人们的主观意志为转移的客观事实,是同案件有关的客观之物。它存在于人的大脑之外,形成于犯罪被发现之前,其存在的外部特征、构成属性,客观实在的表达和记载着与案件相关的思想和内容。物证、书证均属于以实物作为表现形式的证据资料。
物证包括原生实物和再生实物两类。前者指与案件有联系的客观实在物,如作案工具、赃款、赃物等;后者包括两个物体相互作用所产生的印痕和物体运动时所产生的轨迹,如足迹、撬压痕迹等。物证,作为与案件有关的客观之物,是犯罪主体的身体活动作用于犯罪对象的结果。如盗窃保险柜案件现场遗留的撬压痕迹、足迹、指纹,因系犯罪主体作用于犯罪对象时所形成,而成为犯罪痕迹;用于盗窃的撬棍因而成为作案工具;保险柜内的款、物因被转移和非法占有而成为赃款、赃物。由此可见,物证的形成与犯罪主体的客观行为息息相关。
书证是指以文字、符号、图画等所表达的思想内容来证明案件事实的书面文件或其它物品。如贪污案件的犯罪嫌疑人伪造的帐簿、单据,敲诈勒索案件犯罪嫌疑人书写的恐吓信,合同诈骗案件签订的合同,伪造金融票证案件的票证等,均以一定的物质材料为载体,直接反映案件的某些事实。犯罪嫌疑人、被害人和与案件相关的人员都可成为书证形成的主体。
人的记忆映像,是指被害人、犯罪嫌疑人、证人对案件发生时及案发前后的相关情况的个人感知的信息、记忆映像;是案件及与案件相关的事实,经人的视、听、嗅、触等感官感知的信息在人的大脑中形成的影像。
被害人陈述、犯罪嫌疑人(被告人)供述和辩解、证人证言,从心理学角度看,是人对客观事实的识别、记忆、回忆和再现。它能够动态地反映案件的起因、过程和情节,从而有助于判断案件的性质,分清当事人的主观过错,并确定犯罪嫌疑人、被告人的罪责的轻重;同时,它又是人对于客观实事的主观反映,它的形成要经过感知、记忆和表述三个阶段,容易受到主观因素的影响,在诉讼过程前后可能会发生变化。
音像信息是在案发过程或案发前后运用现代科学技术成果,对一定案件事实及相关事实的真实记录。如电子计算机及其他高科技设备所储存的与案件有关的数据信息,录音机、摄像机、照相机、扫描、复印件等储存的与案件有关的声音、图像、文字、符号、图形等信息。
案件发生后遗留的与案件相关的材料(证据素材),经司法人员依法发现、提取、固定后成为具有法律外部形式的证据资料。证据素材是证据资料产生的依据,是剥离于案件事实的原始信息材料;它需经司法人员依法发现、搜集、固定、提取始成为具有法定形式的证据资料。证据资料则成为司法人员打造证据环的合法材料,是证据链产生的基石。
二、证据环
证据环是使证据得以发挥证明作用的证据平台,是证据链的重要环节和重要组成部分。
法律真实说认为,在法律世界中,没有什么“本来是事实”的东西,没有什么“绝对的”事实,有的只是有关机关在法律程序中所确定的事实。事实只有通过法律程序加以确定,才能被赋予法律上的效果。也就是说,确定事实的机关,是在“法律上”创造事实。由此可见,证据素材仅以其固有的形式表现其存在。但由于其与案件事实的特殊联系,经有关机关依照法律程序搜集、提取、固定之后而成为证据资料;证据资料是具有法律效力的未经查证属实的物证、书证、证人证言、视听资料等各种证据形式;司法人员和法定专业技术人员根据证据资料的种类和证明作用对证据资料进行审查判断、分析鉴定,将相互关联的证据资料分类组合形成不同形式的证据环,从而使原本处于孤立状态的证据资料通过证据环发挥证明作用。因此,证据环是司法人员和法定专业技术人员根据客观存在的证据资料依法“创造”的成果,它在证据的形成过程中最先体现了证据的基本特征和属性,即证据的客观性、关联性、法律性。
任何证据资料在证据环未产生之前,只是一种孤立存在的具有法律效果的证据体,无论其表现形式如何均不能单独用来证明案件事实的存在。如作为物证的尖刀,只有经过现场勘查笔录的记载、尸检报告和血迹鉴定或证人证言予以认证才能得以发挥其杀人凶器的证据作用;证人证言也因此得以发挥其证明力。如盗窃现场遗留的指纹,只有依据被害人陈述、现场勘查笔录和经过痕检专家将其与犯罪嫌疑人的指纹进行科学技术鉴定,才能作为指控犯罪的依据;赃款、赃物、等均需依靠当事人的陈述和辨认、鉴定予以认证才能发挥物证的证明作用。
由于案件的性质不同、复杂程度不同,在同一案件中为了证明案件某一事实的需要,会产生大小不等、形式多样的证据环。按证据资料的种类不同,可分为实物证据环、言词证据环;按犯罪构成和司法需要,可分为犯罪客体证据环、犯罪主体证据环、犯罪客观方面证据环,犯罪主观方面证据环。如强奸案件的被害人陈述、证人证言、精液、现场搏斗痕迹、科学技术鉴定,可形成犯罪客观方面证据环;犯罪嫌疑人、被害人户籍证明,对被害人造成伤害后果的有关证据资料等可形成犯罪主体证据环。同样由相关实物证据产生的实物证据环和由相关言词证据产生的言词证据环,均能程度不同的证明与案件有关的某一事实的存在。
在证据资料得以发挥证明作用的过程中,不难发现由司法人员和法定专业技术人员对证据资料审查判断、分析鉴定、分类组合产生的证据环所发挥的重要作用。由此可见,证据环是证据资料得以发挥证明作用的证据平台,是证据链不可缺少的重要环节。
三、证据链
证据链是由证据环构成的证明案件全部事实的证据体系,是由大小不等的证据环组成的有机统一的整体,是法律体系中实体法与程序法相互融合的体现。证据链的形成源自于能够独立证明案件某一事实的证据环,因此证据链的证明能力和证明力或者说证据链的生命,取决于证据环内在的客观性、合法性、关联性及证据环相互之间的关联性和与待证事实之间的关联性 。
当然,就证据环的形态而言,也可看作是由众多证据材料构成的证据链条,但证据环据以形成的证据材料在未形成证据环之前是孤立的,它本身不能单独用来证明案件事实的存在;而据以构成证据链的证据环,则是由相关证据材料构成的经过司法人员依法打造的能够独立证明某一案件事实的证据体。因此,环环相扣的证据环,赋予了证据链足以证明案件全部事实的证明能力和证明力。如王某故意杀人案件,据以认定王某就是杀人凶手的证据是现场的一枚指纹,那么该证据链须由足以证明现场指纹就是杀人凶手所留的证据环和王某就是留下这个指纹的人的证据环所构成,否则就不成其为证据链。
证据链的构建,让司法人员站在法律的制高点,多层次的、客观、全面、深入的审视和把握案件的事实和证据,对案件客观、公正的予以评判 。
证据链的形成,重构了案件的事实——法律真实。法律真实,就证明的结果的真理性来讲只能达到一种相对的真实性。证据素材、证据资料、证据环、证据链的形成轨迹,也足以说明这一点。因此,由证据链构成的法律事实就不可能是“绝对的”事实,但法律真实又是完全可以采信的事实。因为据以构成法律真实的证据链是具有客观性、关联性、合法性的特征和属性的事实,其严密的证据结构具有排他性。
综上所述,证据链是建立在证据素材、证据资料、证据环之上的逻辑推理、司法认知的结果,它的形成证明了法律真实的诞生。法律真实则展示了证据在刑事诉讼活动中的终极目标的实现。

*原刊于山东省人民检察院2004年《检察理论与实践》第8期,2004年9月20日《检察日报》第三版以《取证应注意形成证据环》为题摘登。本文中有关证据环的概念,系作者在证据理论领域最先提出。






2011年11月份,在楼市成交量持续低迷的背景下,房企存货增加,资金紧张,为了在年底前进行“房价保卫战”新一轮“冲刺”,打动“持币观望者”,一些房企打出了“涨价归您、降价我担”、“同楼盘降价补差价”、“区域市场跌价给予补偿”、“降价可退房”等广告,甚至表示愿意与购房人立下字据,签署协议或做出书面承诺。其实,早在2008年年底就有房企业承诺:“一年内,购房人购买的商品房一旦出现房价下跌,将给购房人补偿差价”。现如今“昨日再现,故伎重演”,那么上述“同楼盘降价补差价”、“区域市场跌价补偿”、“降价退房”这究竟是怎么回事? 是“虚晃一枪”还是“冒险对赌”?

一、房企推出的“销售价格保证”即房企许诺承受购房者的价格风险的表现形式:
(1) 承诺不降价
对于一些首开盘(低开高走)或者尾盘等,房企承诺(单方声明、广告要约、双方协议等形式)购房者购房后一定时间内,与购房者所购商品房相同或在主要价格因素相当的同一项目商品房(如地段、户型、楼层、产品设计标准等方面相当)再销售均价不低于购房者所购商品房的价格或者降价不超一定比例或不低于一定的价格参数(如当地统计局或房管局公布的某一时期内区域新建商品房成交均价),约定违反承诺的承担比较模糊的违约责任或不明确的赔偿责任。
(2)降价就退差
房企与购房人约定,自购房人购买特定房屋之日起至该房屋交付日止期间(或者另外约定一个期限),购房人所购买同项目同栋楼同户型的商品房的成交均价(或者约定其他的价格参照标准)下降的,房企将无条件(也可能约定附带一些条件)退还购房者差额部分房款。
(3)跌价补差,涨价分享
此种情形是“降价补差”的变通,比如,有的房企在楼盘销售广告中提出“跌了我全赔,赚了对半分”,房企与购房者约定,购房后一定时期内,如出现同项目同类商品房销售成交均价下降的或区域房价下跌(比如以当地房管部门公示的区县新建商品住宅成交均价变化为认定标准),由房企全额赔付,如价格上涨则由购房者和房企平分收益。
(4)降价就折扣或免收尾款
此种形式也是“降价补差”的变通,但财税处理不同。比如,有的房企暂收九成或者部分房款,并承诺一定时间后(如交房时、办理产权转移登记前)如果品质相同的楼盘房价(有的为了防止模糊,可能会界定品质相同楼盘的范围或者标准,或者约定其他的价格参照,如有的楼盘约定“凡出现购房人购买商品房所属项目同批次房源中有一定套数以上商品房成交单价低于约定的基准价的,即视为价格下跌,房企对购房人进行差额补偿”)下跌时,购房者未交的房款就可不再缴纳。
(5) 降价给予非货币补偿或赠送与降价差额相当的资产
此种情形仍属于“降价补差”的变通,比如,房企与购房人签约协议约定,如果在一定期限,发生约定的价格下跌情形时,房企将无条件(也附带条件)给购房者非货币形式的补偿(如赠送一定面积的房产、进行房产置换、无偿代付一定金额的物业费、赠送车辆、赠送装修代金券等等)。
(6)降价就退房
房企与购房人约定,如果在购房后一定时间内(如约定交房日前),购房人所购买商品房所在项目同栋楼同户型的商品房成交平均价格(或者约定周边类似项目销售价格或同一项目下期销售价格等等)下跌的,房企将无条件或附条件退房,有的房企甚至答应退房时按照一定标准支付退款利息。
(7)无条件退房或约定“后悔权”
如有的房企打出购房后满一定期限以后购房人可以在一定时间内要求“无条件退房”,无需任何理由。其实房企如此盘算着,即便将来退房,也至少能满足其一定的融资需求。
曾有刘俊海等法律学者提到过我国应在三类商品交易活动中建立消费者的冷静期限内的“法定后悔权”制度:网上交易;先交钱后签合同的消费行为;交易额巨大的消费行为,比如购买房屋等。
(8)降价就回购
如有的楼盘推出了“原价回购”或“溢价回购”计划吸引购房者:购房满一定时间的购房人,届时房价(约定价格参照)下跌,只要购房者提出申请,房企(或者房企指定的第三人)将与购房者签订合同按约定价格回购原售物业。

二、关于房企对价格风险承担的承诺之法律效力
房企采用许诺承担原本应由购房者承担的价格风险(商业风险)的促销手段,且不存在欺诈或者有其他效力瑕疵的话,则得不出此做法违法无效的结论。
《房地产广告发布暂行规定》第十六条明文规定“房地产广告中不得含有升值或者投资回报的承诺。” 上述各种价格风险承担的许诺并非由房企保证购房者所购房屋购买后特定时点不贬值,因此上述许诺并不违反前述规定。
因此,在房屋买卖合同特别约定或者开发商单方承诺的情形下,购房人有权要求开发商给予经济补偿。
购房者应注意将此等价格风险承担的约定立下字据,甚至写进售楼合同或者另行约定,均为有效条款,当然条款的兑现还取决于房企信用等其他保障条件。
值得注意的是,如果房企仅仅是承诺赠与差额相当的实物或权利,那么实际上是一种赠与行为(与其他有偿赠予不同,如买房送地下室、买房送专属露台、买房送车位、买房送装修等不同),而在法律上讲,恐怕因降价行为发生时要求房企兑现赠与合同的时候,房企会主张撤销赠与。

三、价格风险承担条款涉及的财会税务问题
按照2011年4月26日《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》(财税〔2011〕32号)对购房单位和个人办理退房有关契税问题明确如下:对已缴纳契税的购房单位和个人,在未办理房屋权属变更登记前退房的,退还已纳契税;在办理房屋权属变更登记后退房的,不予退还已纳契税。 对于还没有签订正式合同(一般是仅签署购房认购书)或虽已签署购房合同但未到房管部门备案的购房人,房企直接以新价格与购房人签署购房合同或变更购房合同,此种操作应认定为“折扣”行为,不存在纳税调整的问题;签订了购房合同且办理了合同备案登记的甚至办理了产权证的,要么房企按照房管部门的规定办理手续(如变更合同或者解除原合同重新签合同),要么就是直接支付货币给购房人。
后一种情形的降价补差会引起一些税务问题,那么如何认定这个补偿行为的属性,算是“折扣”(不存在纳税调整),还是“债务免除”或“捐赠”,或者是“违约赔偿”,亦或者是其他?
例如,如果采取赠与的方式,按照新《企业所得税法》规定,对于购房人的“捐赠”并非公益性捐赠,因此是不允许房企在企业所得税前扣除。如房企支付购房者违约金,则计入“营业外支出”而非“财务费用”,降价补差并非因违约行为而去赔偿购房人,“主动”补差是特殊时期的非常促销行为,因此,如何按“违约赔偿”处理仍值得商榷。
另外,如果在办理按揭之后进行回购(相当于二手房转让,按二手房的税费计算)的话,甚至可能会影响购房者今后购房或贷款的条件待遇等事宜,购房者也应谨慎考虑。

四、购房人要求房企会兑现承诺并非易事
(一)对降价的认定标准存在难度
由于出卖人往往有为买受人设下“陷阱”的本能冲动,很可能故意将降价认定标准约定不清。故此,只有双方明确书面约定降价认定的依据、差价补偿的方式和补偿的时间以及行权的时限等内容,才具备可操作性。但是,由于上述各种房企对价格风险承担的许诺,基本上都是以购房者所购房屋之外的其他房屋的价格变动作为对购房者补偿或退房的依据,比如约定以小区后期售卖商品房价格或者以周边小区同类商品房的售价作为参考,与购房者之前所购商品房的价格进行比较或者以权威的房价指数作为基准进行比较计算,即便房企无意“混淆”,实际去计量降价问题也非常困难,笔者目前尚未发现清晰的降价判定模型或精准的降价表达方式。
根据民诉当中 “谁主张,谁举证”的举证原则,究竟怎样才算是“降价”了,购房人应当首先负责举证。主张合同关系变更、解除的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。但是由于房企掌握在销售价格数据,因此不排除人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则,综合当事人举证能力等因素将一定的举证责任分给房企,或者购房人会申请法院前往商品房交易管理部门调取交易数据。另外,也有可能就约定不明之处以格式条款为由做出对房企不利的解释。
(二)房企隐性降价行为难以识别
房企为避免条件成就,势必会采取了一些买面积送面积、买房送装修、买房送车、买房送物业费去、买方送旅游名额等等非直接降价活动(变相的降价活动、拆分价格、托市等),但在成交价格上仍然与原价相差不大,使得赔付承诺也就只是个“竹篮打水一场空”。
(三)房企会尽可能地约定较长的时间
鉴于房企对于城市化进程并未完成的情况下,对未来的房价依然充满信心。因此,房企对购房者的价格风险承担的时间的选择很重要,如果签订的保值时间越长,升值的可能性越大,对房企来说也就越有利,完全不同于担保期限。
(四)退房行权期限
根据《合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条,双方应当约定购房人请求解除合同的期限,未明确约定的,最晚应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,可能导致退房权或解除权消灭。

五、保价行为其实扰乱了市场
炒房其实与炒股一样,责任应自负,投资有风险,价格波动是最正常不过的,其实,在“买涨不买跌”的投资心态下,在对前业主“暴力”要求客人只许涨价不许降价行为的妥协,上述“保价”措施这是破坏了买卖信用体系,有违诚实信用和公平原则,属于市场乱象,对房地产市场平稳发展产生了负面作用。

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