私力救济的经济学分析

南京财经大学法学院学生科研小组 洪? 2100046

摘要：作为民事纠纷的一种重要解决手段，私力救济具有几乎与公力救济同等的重要性，然而我们发现在现实生活中，尽管私力救济的情况已经相当普遍，但这一制度始终还是处于“地下状态”，与这种状态相适应的是私力救济的一些不尽人意之处。在此，笔者试图从法经济学的角度对私力救济这一现象进行分析得出在各种相同的情况下，私力救济的成本、效率都优于公力救济这一结论，从而为私力救济的正当性寻找一种理论依据。
关键词：私力救济 公里救济 法经济学 成本 效率

私力救济：指当事人认定其权利遭受侵害之时，在第三者没有以中立名义介入纠纷解决的情形下，不通过国家机关和法定程序而依靠自身力量或私力力量，解决纠纷，其中包括强制和交涉。公力救济：是指国家机关依权利人请求运用公权利对被侵害之权利实施救济，包括行政救济和司法救济。
私力救济伴是随着人类社会的产生而产生，在未有公力救济和社会救济以前，便已为广大的人类所运用，其快速与直接的解决问题方式为人们熟知。而事实上，不止在古代社会，私力救济伴在现代社会的运用也同样的广泛存在着。英国1997年-1998年的一项实验表明，个人面对较重大的可司法事项只有20%，私力救济伴随着诉诸于各种正式的法律程序。尽管社会公众依然将法院视作为最重要的救济途径，但对审判的公正性已经缺乏了信心。美国亦有此特征，现代美国绝大多数的纠纷并非通过法律手段解决的，布莱克的研究表明，在美国，当公民可采取法律行动之时，他们中有很大的一部份不会通知警察或者律师，有时即便通知了，警察和律师采取行动的可能性也不是很大；如1000美金以上的民事案件，只有大约1/10的美国公民会和自己的律师联系，而在律师中也只就其中约1/2的案件向法院提出诉讼，起诉后大概有90%以上的案件可能会在庭外解决。故此类案件只有不到1%的数量是经过庭审解决。私力救济是现代社会各类纠纷解决方式中重要的一员，是公力救济的不可或缺的补充。作为一种客观存在的社会现象，私立救济在各个方面发挥着越来越重要的作用。近年来伴随着法院“诉讼的爆炸”，以及公力救济的效率低下，成本高昂等情况，越来越多的人开始关注私力救济这一问题，同时在学术界许多专家也开始对私力救济这一现象进行学术研究，在次笔者试图从法律经济学的角度对私力救济这一现象进行分析。
在市场经济发展异常迅速的当今社会，效益是事物发展的主题。无论是工人、农民还是商人、公务员，都懂得效益的致高性，效益等于金钱，等于生命时间的节省，其好坏意味着用更少的付出换回更多的收获。从个人到单位，从公司到政府，都希望低成本高产出。效益的高低对于一个人来说，可能直接关系到生活质量；而对于一个单位来说，那就是生命。当然，这里的效益并不是单指金钱上的。在本文中，笔者对于效益的理解是将其一拆为二，解为效率+收益，是指某人或某单位在单位时间内所创造的社会价值。而对于公力救济机构而言，虽然作为非盈利性部门存在，对于经济效益无须注重，但对于笔者所说的这种效益形式，其当然还是渴求的。
对于市场上的个体而言，其希望做到的无非两件事，一是如何将成本降到最低，二是如何将效益升到最高。对于救济形式的经济学分析的最终目的也不外乎此两种。然而，与以往的经济学分析不同的是，救济机构效益的好坏不是简单的从金钱的数据显现出来，而是要考虑诸多因素。拿公力救济机构来说，其产出是公安机关的破案率和法院的结案率之类以及由这些职能部门的服务质量而产生的民众对于这些职能机关满意程度。对于笔者这种“补充”性分析之目的就是在私力救济存在的市场条件下是否比公力救济独自存在的时常条件更能胜任社会的需要。
下面，笔者将从三个视角对私力救济的重要性进行阐述；

（1） 从公力救济的视角出发
在现今社会，公力救济作为救济形式的主流，其统治地位已毋庸置疑。但由于其他一些救济形式的存在，公力救济并非是垄断者。其中主要是私力救济的成分，而其他的类如社会救济，贸易救济等救济形式，经过法律的规范之后，大都被公力救济“收编”，如仲裁、调解等单位，都是事业单位，属公务员的“编外”人员；而贸易救济更是由国家相关机构进行实施的。因此，可以直接将目前的救济形式简单的分为私力救济和公力救济两个部分。固笔者要分析公力救济机构存在的时常环境和追求其效益节构最优化的时候，参与者就只有这两个了。
为了探讨私力救济对于公力救济在经济学上补充意义的重要性，笔者准备假设两种状态的市场形态，一种是公力救济独自存在的市场环境，另一种是公力救济和私力救济并存的市场环境。
① 不存在私力救济的市场环境情况下
因为笔者在上文中已将目前的救济形式仅归类为两种，若在私力救济不存在的市场环境中，作为唯一的救济服务单位，则可视其为由公力救济垄断的完全垄断市场。[1]
对于一般的经济垄断组织，作为市场的唯一买主，其主要有以下三种特征；
1）垄断者是价格的制定者，而非单纯的接受者。且其价格的制定不能盲目的追求利益最大化，而是要根据市场需要。
2）作为垄断者不存在直接的市场竞争者，但不代表其就不存在潜藏的竞争者，比如美国的邮政业务是垄断组织，但是其包裹邮寄业务却要面对美国包裹服务公司（UPS）的竞争[2]，又如我国的铁路运输业，虽为国家垄断却也面临着公路运输，民航以及水运的的市场压力。
3）由于垄断市场的卖主只有一个，因此垄断者面临的需求曲线是向右下方倾斜的。这表明垄断者想要扩大销售量惟有降低价格。（如下图）[3]


笔者以一般的经济垄断断组织的特征为蓝本，先阐述一下公力救济机构作为垄断组织在市场中的基本形态。
1） 其虽然作为垄断组织存在，但是依然要确保自身的公正性和稳定性，因此救济市场的制度及相关的费用收取办法，均是由公力救济机关严格的按照法律规范来制定和执行的。公力救济服务机构其存在的目的并非盈利，其收取费用不过是为了避免一些没必要的诉讼纠缠。因此，这里的所收取的费用与笔者所说的效益也不挂钩。其效益的体现在其他的一些社会反映以及民众的情绪之类能够看出。
2） 由于救济垄断组织其垄断的并非仅只一种服务项目，而是关于救济服务内容的全部。因此，其不存在任何的竞争者，包括潜藏的竞争者在内。举个简单的例子。比如这个垄断组织是搞服装的，他所垄断的不只是丝绸服装的生意，而是所有的可以穿的衣服的生意。而且，这种服务同衣服一样，是必需的。但没有竞争者并不代表是这种垄断就是安全的。一旦垄断组织调控的不好，无法满足民众的需要，其将面临的将是整个公力救济机关乃至使整个政府发生倾覆。
3） 支持的其他经济垄断组织相同，公力救济机关的成本是由国家提供的，其函数曲线由于与价格影响不大，因此并不是像其他一般的经济垄断组织那样向左下方倾斜的。其曲线形状要考虑到以下几个因素；
一、国家收入，或者确切的说是国家每年的财政支出，救济机构的成本作为国家财政支出的一部分，在国家财政支出中所占比例在一定范围之内，而在我国，由于国家建设的需要，为公力救济机关支出的成本所占比例不会太大。在宏观经济学中，一般政府购买和支出G是一个外生变量。这意味着政府购买支出水平Y不受任何其他因素的影响，而是由政府和立法部门单方面解决。[28]如图（2）
G
（收入）
Y（支出）
G=GO




（2）
横轴代表政府收入，纵轴代表政府购买后的支出。由图象不难看出宏观经济学所认为的政府的支出水平与收入水平的关系。但笔者认为作为与民众切身利益较强的公力救济机构，其支出情况与不受其他因素影响是不大可能的，这种理想状态的存在现实性不大。特别是像我国这样的发展中国家的状况，大体情况是政府支出不能完全的满足职能部门的需要，而职能部门又无法满足民众的需要。
二、救济需求的多少；“需求决定供给，供给反作用于需求”，是基本的经济原理，然而救济需求与其他的商品不同，笔者在上文中曾说过，救济权的产生是基于原权利侵害的发生，是一种被动的权利形式，这好比人在主观上并不希望生病，然而却避免不了其发生。病人可能会买一些药以作备用，但他们决不会因为医院多而去看病。因此在这里救济需求量不会因为供给量的改变而改变。救济需要的发生或是说纠纷发生的几率，与其他一些因素有着密切的联系；比如社会市场的诚信度、公民素质以及公民的收入水平等。同时，救济机构也不会因为纠纷数量的迅速增多而扩大征召或是加大成本，至少在一定的时期内是这样。这也是公力救济机构的滞后性。

由以上两种情况可得出曲线图（3）
公力救济垄断情况下的救济曲线

3

Ⅱ
Ⅰ Ⅲ

1 2
辽宁省鞍山市人大常委会


鞍山市城市房产管理条例
鞍山市人民代表大会常务委员会


（2000年10月31日鞍山市第十二届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过，2000年11月28日辽宁省第九届人民代表大会常务委员会第十九次会议批准）

第一章 总则
第一条 为加强城市房产管理，维护房产市场秩序，保障房产权利人的合法权益，促进房产行业的健康发展，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 凡在鞍山市城市规划区国有土地范围内使用房产，从事房产交易，实施房产经营、管理的单位和个人，均须遵守本条例。
第三条 房产权利人应当遵守法律、行政法规和规章，依法纳税。房产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第四条 鞍山市房产行政管理部门是本市房产行政主管部门，对全市城市房产实施统一管理和监督。
建设、规划、房地产开发、土地、工商、物价、技术监督等管理部门应当按照各自职责共同做好房产管理工作。

第二章 房产行政管理
第五条 国家机关、社会团体、企事业单位及军队管理的国有房屋属于国家财产，由国家授权的单位依法行使经营和管理的权利并承担相应的义务。
集体所有的房屋，由集体组织依法行使经营和管理的权利并承担相应的义务。
私人所有的房屋，由房屋所有人依法行使经营和管理的权利并承担相应的义务。
第六条 自管自有房产的单位实行资格审查制度。自有房产单位必须经市房产行政主管部门审批，取得《鞍山市自管房产单位管房资格证》后，方可对自有房产进行自管。
未取得《鞍山市自管房产单位管房资格证》的，其房产可由房产行政主管部门委托具有管房资格的房产管理单位进行托管。
自管房产单位必须执行国家有关房产管理的方针、政策、法律、法规，接受市房产行政主管部门的行业管理、业务指导和监督检查。
第七条 城市私有房屋所有人不能管理其房屋时，可出具委托书委托代理人代为管理。
私有房屋所有人下落不明且无合法代理人或权属不清的房屋，由房产行政主管部门指定的房产管理单位代管。
前款代管房屋因天灾或其他不可抗力遭受损失时，房产行政主管部门和房产管理单位不负赔偿责任。
第八条 政府可以向具有本市常住户口的最低收入的住房困难家庭提供租金相对低廉的普通住房，即廉租住房。廉租住房的来源如下：
（一）腾退的并符合政府规定的廉租住房标准的原有公有住房；
（二）最低收入家庭承租的符合政府规定的建筑面积或者使用面积和装修标准的现住公有住房；
（三）政府和单位负责出资兴建的用于廉租的住房；
（四）政府和单位出资购置的用于廉租的住房；
（五）社会捐赠的符合廉租住房标准的住房；
（六）政府根据实际情况采用其他渠道筹集的符合廉租住房标准的住房。
第九条 全市房屋安全鉴定工作由市房产行政主管部门设立的房屋安全鉴定机构负责。下列行为必须由房屋安全鉴定机构进行实施方案的安全审定，并会同有关部门批准后实施：
（一）对原有房屋进行改建、扩建的；
（二）在房屋外墙体、屋面设置大型广告牌匾、通讯设施的；
（三）在房屋上锚固或拉锚的。
上述行为造成房屋损坏的，行为人应当及时采取修复措施或赔偿损失。
第十条 房屋出现影响使用安全迹象或使用行为可能造成安全隐患的；房屋接近或达到设计使用年限的，房屋所有人或使用人必须向房屋安全鉴定机构提出房屋安全鉴定申请，并承担鉴定费。
经鉴定为危险房屋的，房屋所有人必须按照鉴定机构的处理意见及时加固或修缮治理；如房屋所有人拒不按照处理意见修缮治理，或使用人有阻碍行为的，房产行政主管部门有权指定有关部门代修，或者提请公安、司法机关采取强制措施，发生的费用由责任人承担。
第十一条 异产毗连房屋的使用与维修，应按照有利使用、共同协商的原则正确处理。如果毗连房屋所有人、使用人需要改变房屋用途、结构时，应征得其他毗连房屋所有人的书面同意。
异产毗连房屋所有人或使用人因房屋使用发生纠纷时，纠纷的任何一方均可以申请房产行政主管部门调解、处理，也可以直接向人民法院起诉；因房屋维修发生纠纷时，按照先维修房屋后调解纠纷的原则处理。
第十二条 城市新建住宅区和共有设施设备齐全的城市原有住宅区，应当实行物业管理；配套设施不全的原有住宅区，应当由政府组织整治，达到规定的条件后实行物业管理。
房屋开发单位移交物业时，应当将按规划要求，进入住宅小区建设成本，属业主共有的物业管理办公用房、自行车棚、停车场、车库等共用设施设备和共用场地，移交给物业管理委员会。
第十三条 房产物业管理实行资质认证制度。物业管理企业经过房产行政主管部门资质认证，取得《物业管理企业资质证书》后，经工商行政管理机关登记注册，领取营业执照。
街道办事处和其他有关部门在各自的职权范围内，对物业管理工作进行指导、协调和监督。

第三章 房屋使用管理
第十四条 城市公有房屋实行租赁制度。公有房屋的租赁必须执行国家、省、市人民政府规定的租赁政策和租金标准。
承租公有房屋必须取得《公有住房租赁证》或者《国有非住宅房产使用证》，《公有住房租赁证》和《国有非住宅房产使用证》是承租公有房屋的合法凭证，实行全市统一格式，由市房产行政主管部门颁发。任何单位和个人不得伪造、涂改《公有住房租赁证》和《国有非住宅房产使用证》。
第十五条 公有房屋承租人必须严格履行租约规定，按月交纳租金，无正当理由逾期不交，每过一日加收月租金1％的滞纳金。
承租人有下列行为之一的，出租人有权终止租赁合同，收回公有房屋使用权，并可索赔损失：
（一）将承租的房屋擅自转租、转让、转借他人或擅自调换使用的；
（二）擅自拆改房屋结构、改变房屋用途的；
（三）无正当理由拖欠房租累计六个月以上的；
（四）住宅用房无正当理由闲置房屋六个月以上的；
（五）利用承租房屋进行非法活动的；
（六）故意损坏公有房屋的；
（七）擅自买卖公有房屋使用权的；
（八）其他严重损害出租人权益的。
第十六条 承租公有住宅房屋，承租人在租赁期限内外迁或死亡，其共同居住两年以上的家庭成员有本市常住户口，在不超过本人住房限额标准的情况下，根据相应的政策，可以申请办理更名手续。
第十七条 房屋所有人、使用人必须在国家规定的范围内行使所有权、使用权，不得利用房屋存放有毒、易燃、易爆等危险品或者进行其他危害公共利益、损害他人合法权益的活动。
第十八条 房屋所有人或者使用人需要改变房屋用途的，应向房产管理单位提出书面申请并提供有关房产资料，经房产管理单位初审后，凭建设、规划、环保等有关部门的批准手续到房产行政主管部门办理《房屋改变用途临时使用证》。
第十九条 房屋所有人或者使用人需要改变房屋结构时，不涉及拆改房屋内外承重墙等主体结构或者明显加大荷载的，应向房产管理单位提出书面申请并提供有关资料，由房产管理单位审批。
改变房屋结构涉及拆改房屋内外承重墙等主体结构或者明显加大荷载的，应当经市房屋安全鉴定机构鉴定，市房产行政主管部门审批后方可施工。

第四章 房屋修缮
第二十条 房屋修缮资金，依据房屋所有权性质不同，分别进行筹措。
公有房屋维修资金的筹措：
（一）房租收入中规定应当用于房屋修缮的资金；
（二）从城市维护建设资金中划拨的资金；
（三）本系统多种经营收入中部分盈余的资金；
（四）法规和政策允许用于房屋修缮的其他资金。
私有房屋的修缮资金由私有房屋所有人自行承担。
第二十一条 凡商品住房和公有住房出售后都应当建立“住宅共用部位、共用设施设备维修基金”。
“住宅共用部位、共用设施设备维修基金”专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
第二十二条 房产行政主管部门负责指导和监督全市各房产管理单位编制年度房屋修缮计划，并检查其执行情况。
第二十三条 依照规定修缮房屋，是房屋所有人和其他对修缮负有责任的人应当履行的责任。
房屋所有人和其他对修缮负有责任的人对房屋应及时修缮。因不及时修缮房屋有可能导致房屋发生危险的，由责任人承担相应的法律责任。
第二十四条 房屋使用人对所使用的房屋设施有监护的责任，发现房屋损坏，应及时报修。因使用人过错造成房屋及其附属设施损坏，或者给他人造成人身、财产损失的，由房屋使用人承担赔偿责任。
第二十五条 房屋维修过程中因房屋所有人、使用人或者毗连房屋所有人、使用人阻碍，导致房屋维修发生困难的，房产行政主管部门可以提请公安、司法机关采取强制措施，发生的费用由责任人承担。给他人造成财产损失的，由责任人负责赔偿。
第二十六条 房屋修缮工程实行质量保修制度。质量保修的内容和期限，应当在工程合同中载明。
房屋修缮工程发生重大事故的，由房产行政主管部门会同有关部门调查、处理。

第五章 房产交易
第二十七条 房产交易当事人必须依法签定交易契约或合同，并持交易契约或合同文本向房产行政主管部门及其他有关部门申请办理登记手续。
第二十八条 销（预）售商品房屋实行许可证制度。开发经营企业进行商品房销（预）售时，应当持有关部门的证明材料，向房产行政主管部门办理商品房销（预）售登记申请，取得《商品房预售许可证》后，方可销（预）售商品房。
第二十九条 城市居民可以有偿转让公有住房使用权。房产交易过程中，涉及到房产转让、房屋租赁、房产抵押、房产典当、房屋互换、房产拍卖及其他交易行为的，必须经房产行政主管部门依法审批。
第三十条 设立房产中介服务机构，必须经房产行政主管部门资质审查合格后，方可办理工商登记。房产中介服务机构应当在领取营业执照后的一个月内，到房产行政主管部门备案。
房产中介服务人员实行资格认证制度。凡未取得房产中介服务执业资格并注册登记的人员，不得从事房产中介服务。
房产中介服务机构资质和房产中介服务人员资格实行年审制度，凡年审不合格的，不得继续从事房产中介服务。
第三十一条 房产中介服务人员承办业务，须由其所在的中介机构统一受理并与委托人签定书面中介服务合同。
房产价格评估，当事人可委托房产估价机构或房产估价事务所进行。但涉及房屋重置价格确定、房产课税评估等政府职能性、公益性的房产价格评估，由房产行政主管部门委托的房产价格评估机构评估。

第六章 权属登记
第三十二条 房屋权属登记实行登记发证制度。由房产行政主管部门负责房屋权属登记的管理工作。
房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》三种。房屋权属证书是房产权利人拥有房产权利的合法凭证，任何单位和个人均不得涂改或伪造。
第三十三条 房产转让或者变更时，房产权利人应当向房产行政主管部门申请转移或变更登记。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
房产抵押等他项权利的设定，房产权利人须向房产行政主管部门提交有关证明材料，办理他项权利登记。设定权利终止时，应办理产权变更或注销他项权利手续。
第三十四条 房产行政主管部门负责房屋面积的测量及计算管理工作，制定有关政策，对商品房屋核发《商品房销售面积核定认证书》，查处房屋面积管理中的违法行为。商品房面积测量机构的资质，必须经房产行政主管部门审查合格后，方可办理工商登记。
第三十五条 凡进行商品房销售的单位在商品房屋销售前，应向房产行政主管部门提交有关证件和资料，办理商品房产权登记备案手续。
房产行政主管部门应查清产权来源、核准出售房屋建筑面积后，核发产权登记备案证明。
第三十六条 凡由国家、省、市直接或间接投资建造的非住宅房产、各时期由政府接管的非住宅房产，产权归国家所有，由房产行政主管部门统一办理所有权登记手续，并负责统一管理。
第三十七条 建设单位或个人需要拆除的房屋，因倒塌、损毁灭失的房屋或因他项权利终止的房屋等，建设单位或房产权利人必须向房产行政主管部门提出注销登记申请，并提交有关证书、文件、图纸，办理注销登记、灭籍等手续。

第七章 法律责任
第三十八条 违反本条例第六条规定，未经房产行政主管部门审批，擅自对房屋进行自管的，由房产行政主管部门责令其补办手续，并处以5000元以上1万元以下罚款。
第三十九条 违反本条例第十二条规定，未将物业管理办公用房、自行车棚、停车场、车库等共用设施设备和共用场地移交给物业管理委员会的，按《辽宁省城市住宅区物业管理条例》有关规定处罚。
第四十条 违反本条例第十三条规定，未经房产行政主管部门资质认证擅自实行物业管理的，由房产行政主管部门责令限期改正，并处以5000元以上1万元以下罚款。
第四十一条 违反本条例第十四条规定，涂改《公有住房租赁证》或者《国有非住宅房产使用证》的，其证书无效，由房产行政主管部门没收其证书，并可对当事人处以1000元以上1万元以下的罚款。
伪造《公有住房租赁证》或者《国有非住宅房产使用证》的，由房产行政主管部门没收其伪造的证书及非法所得，并可对当事人处以1万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十二条 违反本条例第十七条规定未造成损失的，由房产行政主管部门责令限期改正，并处以3000元以下罚款；造成损失的，由房产行政主管部门责令其赔偿损失，并处以造成财产损失5部以下的罚款。
第四十三条 违反本条例第十八条、第十九条规定擅自改变房屋用途、结构的，由房产行政主管部门责令恢复原用途、恢复原状，并处以原房产价值1％～5％的罚款。给房屋造成重大损失的，依法追究其经济或刑事责任。
第四十四条 违反本条例第二十三条、第二十四条、第二十五条规定造成房屋设施损坏或严重影响房屋安全的，由房产行政主管部门责令责任人赔偿损失，并处以房产价值5％～10％的罚款。
第四十五条 违反本条例第二十八条规定，未取得《商品房预售许可证》擅自预售商品房的，由房产行政主管部门责令停止预售活动，没收违法所得，并处以违法所得的1％以下罚款。
第四十六条 违反本条例第三十条规定，未经房产行政主管部门资质认证或年审的中介服务机构或中介服务人员，擅自从事房产中介业务活动的，由房产行政主管部门责令停止房产中介业务活动，没收违法所得，并处以1000元以上5000元以下罚款。
第四十七条 违反本条例第三十二条规定，涂改房屋权属证书的，其证书无效，由房产行政主管部门没收其房屋权属证书，并对当事人处以1000元以上5000元以下的罚款；非法印制、伪造房屋权属证书的，由房产行政主管部门没收其非法印制的房屋权属证书及非法所得，并对当事人处以1万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十八条 违反本条例第三十五条规定擅自销售商品房的，由房产行政主管部门责令停止销售活动、限期补办登记备案手续，并按原登记费的3倍以下收取费用。
第四十九条 违反本条例的行为，涉及建设、规划、房地产开发、土地、工商、物价、技术监督等部门管理权限的，由上述部门依据有关法律、法规、规章予以处罚。
第五十条 房产行政管理人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十一条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，不起诉又不履行处罚决定的，作出处罚决定的机关可申请人民法院强制执行。

第八章 附则
第五十二条 本条例所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本条例所称房产交易，包括房产转让、房产抵押、房屋互换、房产典当、房产拍卖和房屋租赁。
本条例所称房产管理单位，是指经房产行政主管部门资质审查合格，直接从事房产管理的房管所、房产科等基层房产管理单位。
本条例所称房产中介服务是指房产咨询、房产价格评估、房产经纪等活动的总称。
第五十三条 海城市、台安县、岫岩满族自治县参照执行本条例。
第五十四条 本条例自2001年1月1日起实施，《鞍山市城镇公有房产管理暂行办法》同时废止。


2001年1月1日