广东省惠州市人民政府


惠州市人民政府令第72号


　　《惠州市物业服务收费管理实施办法》业经2010年8月9日十届128次市政府常务会议通过，现予发布，自2010年10月1日起施行。


市长：李汝求
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一○年九月八日


惠州市物业服务收费管理实施办法
　　第一条 为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《广东省实施<中华人民共和国价格法>办法》、《广东省物业管理条例》、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知》（粤价〔2010〕1号）等法律、法规、规章和规范性文件的规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于本市行政区域内物业服务收费行为。
　　第三条 本办法所称物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
　　第四条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。
　　第五条 市价格主管部门会同市房产主管部门负责全市物业服务收费的管理监督工作。
　　各县、区价格主管部门会同同级房产主管部门负责本行政区域内物业服务收费的管理监督工作。
　　第六条　业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务收费。
　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
　　第七条 物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
　　业主大会成立之前的住宅（含业主自有产权的车位、车库）物业服务收费实行政府指导价。别墅、非住宅及业主大会成立之后的住宅（含业主自有产权的车位、车库）物业服务收费实行市场调节价。
　　第八条 实行政府指导价的物业服务收费，按照属地管理原则，惠城区、仲恺高新区辖区内由市价格主管部门会同市房产主管部门根据不同类型和服务内容制定基准价及浮动幅度。其它县、区由当地价格主管部门会同同级房产主管部门制定本地区的基准价及浮动幅度，并抄送市价格主管部门和市房产主管部门备案。
　　物业服务收费政府指导价应根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整。
制定或调整物业服务收费政府指导价应进行成本监审。
　　第九条　物业服务收费实行包干制的，根据不同物业的性质和特点、不同管理阶段、不同服务方式、不同服务等级等内容确定。
　　（一）业主大会成立之前的物业服务收费按下列规定确定：
　　1．新建住宅物业，建设单位依法通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业进行前期物业管理服务的前期物业服务收费，由建设单位与其选聘的物业服务企业在物业销售前根据物业服务等级水平在政府指导价范围内确定，并签订书面的前期物业服务合同，报当地价格主管部门备案。负责前期物业管理服务的物业服务企业在建设单位向物业买受人交付物业时，与业主签订物业服务合同。
　　2．新建住宅，前期物业服务收费确需超过政府指导价水平的，由物业服务企业向当地价格主管部门提出申请，并由当地价格主管部门会同房产主管部门核准。
　　3．业主入住后的住宅小区，物业服务收费因成本变化等原因需要调整的，由物业服务企业与全体业主根据物业服务实际情况在政府指导价范围内协商确定，并与业主签订物业服务补充协议，报当地价格主管部门备案。
　　（二）业主大会成立之后的住宅物业服务收费由业主大会决定。业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同。因成本变化等原因需要调整物业服务收费标准的，按照《广东省物业管理条例》有关规定执行。
　　（三）别墅、其它非住宅物业服务收费由物业服务企业与业主协商确定，并签订书面的物业服务合同。
　　第十条　物业服务收费实行酬金制的，酬金比例或酬金数额由物业服务企业与业主协商确定。
　　第十一条　前期物业服务合同应载明物业服务等级内容、收费项目、收费标准、计费方式及计费起始时间等。新建住宅前期物业服务合同载明的物业服务收费等内容须在物业销售前一天至销售结束在交易场所醒目位置进行公示。
　　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同载明的物业服务收费等内容。
　　第十二条 建设单位在物业销售前应制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，向物业买受人明示，并予以说明。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。业主应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
　　第十三条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
　　第十四条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
　　（一）物业管理区域管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用；
　　（三）物业管理区域清洁卫生费用；
　　（四）物业管理区域绿化养护以及园林水池、喷泉、宣传、装饰、节日喜庆等用水用电费用；
　　（五）物业管理区域秩序维护费用；
　　（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
　　（七）物业管理服务所需的正常办公费用；
　　（八）管理费分摊；
　　（九）物业服务企业固定资产折旧；
　　（十）经业主共同决定的其它费用。
　　物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。
　　第十五条　住宅大楼内走廊通道、楼梯间等业主共用部位和物业管理区域内加压水泵、电梯、照明路灯、消防等共用设施设备产生的水电费用可按约定的方式向全体业主合理分摊。物业管理区域内物业服务用房、停车场、经营活动等用水用电不得向业主分摊。可分摊的共用水电需设置独立计量表，费用单独列帐，在收取分摊费前及时向业主公布共用水电分摊的用量、总金额以及各业主应负担的金额等。严禁把分摊的共用水电费用与业主自用的水、电费用在政府规定的水、电费标准上加价混合统收。
　　设置独立计量表确实有困难的老住宅小区，经测算共用水电费总额后，按约定方式向业主合理分摊。
　　第十六条 物业服务收费根据依法确定的物业建筑面积按月计收。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，按商品房买卖合同约定的建筑面积计收。业主自有产权的车位、车库物业服务费按车位、车库数量计收。
　　第十七条 物业买受人应当在建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用，逾期不交纳的，由物业服务企业依法追缴。
　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　物业产权或租赁权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
　　第十八条 物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主委员会可以聘请依法设立的专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计。
　　业主或者业主大会对物业服务企业公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出异议时，物业服务企业应当及时答复。
　　第十九条 物业管理区域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。
　　第二十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费或水电周转金。
　　第二十一条　业主（物业使用人）对物业进行室内装修，应当按有关规定，与物业服务企业签订住宅室内装修管理服务协议，明确装修期间各方的权利义务及责任等。
　　物业服务企业可向业主（物业使用人）或装修企业收取装修保证押金。装修保证押金用于修复装修期间损坏的共用部位、共用设施设备和承担违约责任，装修未对共用部位、共用设施设备造成损坏或自行修复了损坏的共用部位、共用设施设备且无违约责任的，经双方验收认可后，物业服务企业应当在5日内全额退还装修保证押金。装修保证押金收取标准按当地价格主管部门有关规定执行。
　　业主（物业使用人）装修产生的垃圾、余泥渣土可自行安排清理，也可委托物业服务企业安排清理。物业服务企业不得以统一管理为由强制提供清理服务。
　　业主（物业使用人）委托物业服务企业清理装修垃圾、余泥渣土的，清运费收取标准由当地价格主管部门会同房产主管部门根据国家和省的有关规定确定。
　　对装修人员出入实行持证管理的，证件押金（或工本费）收取标准按当地价格主管部门有关规定执行。
　　除上述费用外，物业服务企业不得收取装修管理费、电梯使用费、楼道维修费、公用设施损耗费、搬运押金等与装修相关的各种名目的费用。
　　第二十二条　物业小区实行出入证（含IC卡）管理的，应当为业主免费提供每户不少于5张、每部车辆不少于1张的出入证（含IC卡）。业主要求增补出入证（含IC卡）的，可按出入证（含IC卡）的制作成本收取工本费，出入证（含IC卡）制作成本应当在本物业小区显著位置公示不少于7天，以接受业主的监督。
　　第二十三条 利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
　　第二十四条 物业管理区域内的机动车停放保管服务收费按市、县（区）制定的机动车停放保管服务收费管理有关规定执行。已收取机动车停放保管服务费的，不得收取车位、车库物业服务费。
　　第二十五条 物业服务企业根据业主的自愿委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由双方协商确定。
　　第二十六条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门、单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
　　第二十七条 物业服务企业应按规定实行明码标价，将服务等级内容、服务标准、价格诚信承诺以及收费项目、收费标准、收费依据、价格投诉调处程序、服务咨询电话和12358价格举报投诉电话等在物业管理区域的显著位置进行公示，自觉按受有关管理部门的检查和业主监督。明码标价方式由各县、区价格主管部门负责监制。
　　第二十八条　物业服务企业在物业服务中应当遵守价格法律、法规、规章和政策规定，建立健全内部价格管理制度，配备物价员，加强价格自律，自觉规范价格行为，不断改善管理服务。严格履行物业服务合同约定的义务，为业主提供与收费水平相适应的服务。
　　第二十九条　对物业服务收费有争议的，业主、物业使用人、业主委员会或物业服务企业可以向物业所在地价格主管部门申请协商调解。
　　第三十条　物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依法查处：
　（一）未经当地价格主管部门核定，超过政府指导价标准收费的；
　（二）擅自设立强制性收费项目的；
　（三）不按规定实行明码标价的；
　（四）不按规定备案的；
　（五）不执行本办法第九条、第十四条、第十五条规定擅自提高物业服务收费标准、扩大有关费用分摊范围或提高分摊标准的；
　（六）其他违反价格法律、法规、规章和政策规定的。
　　第三十一条 本办法自2010年10月1日起执行。《惠州市物业服务收费管理暂行规定》（惠府令第30号）同时废止。本办法有效期5年。


吉林省革命委员会


关于印发《松花江水系保护暂行条例》的通知
吉林省革命委员会


通知
现将《松花江水系保护暂行条例》发给你们，望认真贯彻执行。
松花江是我国重要水系之一，是东北地区水资源最丰富的河流，对我省经济建设和人民生活起着十分重要的作用。近些年来，由于沿江工业迅速发展，工业“三废”没有认真处理，特别是受“四人帮”的干扰和破坏，导致松花江严重污染，水质日趋恶化，已影响着国民经济的发展和沿
江两岸人民的身体健康。为了加速解决这个问题，吉林、黑龙江两省革命委员会和松花江水系保护领导小组，最近作出了《关于加速解决松花江水系污染的决定》，并制定了这个《条例》。这个《条例》具有法律上的效用。《条例》一经公布实行，各地区、各部门、单位都必须严格遵守。

今后，对认真执行《条例》，采取各种有效措施和科学手段，为消除松花江水系污染作出成绩的，将给予表扬奖励；违背和拒不执行《条例》的，要追究责任，严加处理。我省凡有水源的地方，亦应参照《决定》、《条例》精神办理。

松花江水系保护暂行条例

第一章 总 则
第一条 根据中华人民共和国宪法第十一条和国务院〔1978〕67号文件精神，特制定本条例
松花江是我国重要水系之一，是东北地区水资源最丰富的河流。保护松花江水系，对保障人民的健康，促进社会主义革命和社会主义建设，更好地实现新时期的总任务，有着战略意义。
第二条 松花江水系保护工作，要切实贯彻“全面规划，合理布局，综合利用，化害为利，依靠群众，大家动手，保护环境，造福人民”的方针。
第三条 松花江水系保护领导小组是松花江水系保护的权力机构。日常工作由领导小组办公室负责。
流域内吉林、黑龙江两省各级革委会和工矿企业、事业单位负责本条例的贯彻执行。

第二章 保护范围和要求
第四条 水资源属于全民所有。松花江水系干流、支流、湖泊、水库等，均按本条例规定予以保护。
第五条 凡使用本水系水源的单位，必须向所在地区的环境保护办公室提出申请，经水系保护领导小组办公室批准后方可使用。
第六条 在干流及主要支流上兴建大、中型水利工程，加发电站、水库、运河等。在建设前必须进行生态环境变化的研究并采取予防措施。经领导小组批准后方可兴建。大型水库的坝下最小保证流量必须由水力电力部规定，报国务院环境保护领导小组和松花江水系保护领导小组备案，
严格执行。
第七条 保护松花江水系源头，保护森林资源。加强自然保护区的管理，保持水土，涵养水源。

第三章 防治水系污染
第八条 松花江水系水质要符合国家规定的地面水卫生标准、渔业水质标准和农田灌溉水质标准。
第九条 凡是向水流中排放污水的单位，必须向本地区环境保护办公室提出申请，并报松花江水系保护领导小组备案，经批准后方可排入。所排污水必须符合国家规定的排放标准。各股污水的具体排放标准，要根据当地具体情况（河流的水文、用途、工业布局、污水流量等）由松花江
水系保护领导小组分别研究确定。
第十条 严禁采用渗井、渗坑或漫流方式排放有害废水。输送有害废水的管道和明渠，必须有防渗措施。水上船只污水必须经过处理，达到排放标准。
第十一条 严禁向水库、湖泊、河道中倾倒废渣、垃圾。所有工矿企事业在河道、湖泊、水库岸边堆放废渣，要按其种类、性质、数量及对人体健康、空气和水体损害程度进行统一规划。堆放废渣的场地必须有防护措施，防止流失，防止渗漏。
第十二条 流域内建设城镇、工矿企业，必须全面规划，合理布局。所排污水，要进行综合治理。
第十三条 流域内一切新建、改建、扩建的工程项目和科研单位，必须做到“三废”治理措施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产，否则不准建设，不准投产。
第十四条 各单位工业用水必须厉行节约，循环使用，一水多用，压缩排污量。
各排污单位和城市下水道管理部门，必须建立污染源档案（包括用水量、排水量、水质及处理方法等），并报送各级环境保护办公室和松花江水系保护领导小组办公室。
第十五条 各种污水按排放污染物的性质（可沉降固体、可氧化物质、放射性物质、病原体、化学毒物等）和数量进行分类分级。逐步实行排污收费、罚款和赔偿损失的制度。
第十六条 农业、卫生和有关部门要加强对流域内使用农药、化肥的管理。从一九八○年开始，禁止使用汞制剂、砷制剂等剧毒农药。大力提倡和推广生物和综合防治病虫害的方法。

第四章 管理、科研和监测
第十七条 松花江水系保护工作统由松花江水系保护领导小组负责。领导小组办公室可根据本条例制定并实施管理办法。水域各段的保护分别由吉林、黑龙江两省各级革命委员会环境保护部门负责。
第十八条 凡有重大污染源的部门和单位，必须设专门机构或专职人员，负责本部门、本单位的环境保护管理工作。
第十九条 松花江水系水质监测站网由领导小组统一规划，合理布设。吉林、黑龙江两省环境保护部门要组织有关部门（卫生、城建、水利、生产、农业、地质等）分工负责，定期定点监测。
各地区、各部门、各工矿企事业单位，要定期向水系保护领导小组办公室报告监测结果，汇总刊布。遇有紧急情况或重大事故，要立即报告各级环境保护部门和松花江水系保护领导小组办公室。
第二十条 松花江水系污染和水资源保护的科学研究工作，由松花江水系保护领导小组会同国家科委统一组织。吉、黑两省科委和环境保护办公室要搞好组织协调。各有关工矿企业、大专院校和科研单位，必须主动承担任务，积极参加科研工作。

第五章 奖励与惩罚
第二十一条 认真执行本条例，有下列事迹之一者，可由各级革委会或松花江水系保护领导小组给予荣誉或物质奖励：
1、在水资源保护工作中成绩显著者；
2、在水资源保护的科学研究或监测中有所发现、有所发明、有所创造、成绩显著者；
3、发现水系水质污染事故能及时报告、检举并与之作斗争者；
4、发现水系水质污染及时采取措施，积极治理，成绩显著者。
第二十二条 违反本条例，有下列行为之一者，要追究责任，由有关部门视情节轻重分别给予批评教育、通报、罚款、赔偿损失，直至责令停产，限期治理等纪律或刑事处分：
1、因工作失职直接或间接造成水系水质污染者；
2、未经批准而随意排污造成水系水质污染者；
3、挪用国家拨给的防治水系污染的资金、设备、材料者；
4、已有防治水系污染的设施闲置不用而造成水系污染者；
5、任意污染水体，使农、林、牧、副、渔业以及工业或航运等方面财产受到损失者；
6、任意污染水体、引起人民伤、病或死亡者。

第六章 附 则
第二十三条 本条例自公布之日实行。
第二十四条 本条例解释权属于松花江水系保护领导小组。



1978年8月14日